Se ha solicitado a este Servicio un pronunciamiento sobre la situación tributaria de la enajenación de bienes raíces producto de la subdivisión de un terreno.
I.- ANTECEDENTES
De acuerdo con su presentación, una persona natural es dueña de un terreno urbano adquirido en 1974, por lo que han transcurrido 47 años desde su adquisición.
Se planea vender una parte del mismo, para lo cual se procederá previamente a su subdivisión, respecto de lo cual consulta:
1) Tratándose de bienes raíces adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 2004, se mantendría el régimen aplicable a contribuyentes no habituales en la enajenación de bienes raíces y, por lo tanto, el mayor valor obtenido en la venta de los bienes raíces subdivididos sería un ingreso no renta; y que el plazo de cuatro años establecido en el numeral iv) de la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR se cuenta desde la adquisición del inmueble y no desde la subdivisión.
2) El costo de adquisición del terreno subdividido corresponde a la prorrata entre los terrenos resultantes de la subdivisión.
3) La fecha de adquisición se mantiene a pesar de la subdivisión, por tratarse de una especificación de derechos pre-existentes.
4) La cesión gratuita de terrenos para uso público, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley General de Urbanismo y Construcción (LGUC), e impuesta por el plan regulador comunal, no constituye una subdivisión para efectos de lo dispuesto en el artículo 17, N° 8 letra b) literal (iv), ya que es una imposición legal y no depende de la voluntad del enajenante1. Destaca que el dueño del terreno no recibe contraprestación alguna por esta cesión efectuada conforme a la LGUC.
II.- ANÁLISIS
Conforme con la Ley N° 20.7802, respecto de los bienes raíces situados en Chile, adquiridos antes del 1° de enero de 2004, el mayor valor obtenido en la enajenación de estos, efectuada por personas naturales que no sean contribuyentes del impuesto de primera categoría (IDPC) que declaren su renta efectiva, se sujetará a las disposiciones de la LIR según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014.
En particular, según la norma vigente al 31 de diciembre de 2014, el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces tendrá el tratamiento de un ingreso no renta, en la medida que no forme parte del giro, actividad o negociaciones de una empresa individual, que la operación no se realice con partes relacionadas, o represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente.
Para estos efectos, se presume de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción en su caso.
En la situación consultada, tratándose de la enajenación de bienes raíces que resulten de la subdivisión de un terreno adquirido en 1974, no se presumirá habitualidad en atención a que la enajenación se realizaría luego de transcurrido el plazo de cuatro años contado desde su adquisición; por lo que, cumpliéndose los demás requisitos legales, el mayor valor obtenido será considerado como un ingreso no renta3.
En cuanto al costo tributario del terreno subdividido, este corresponde al valor de adquisición del citado bien raíz, debidamente reajustado, el que se deberá prorratear entre los predios resultantes de la subdivisión. Para el adquirente de los terrenos resultantes de la subdivisión el costo tributario corresponderá al precio pagado por la compra de cada lote.
La fecha de adquisición aplicable al contribuyente que subdivide se mantiene, puesto que esta operación no constituye una modificación de dominio del inmueble. Se entenderá por fecha de adquisición, la inscripción del título en el respectivo registro del Conservador de Bienes Raíces.
Finalmente, la cesión gratuita y obligatoria que establece la LGUC4, en toda urbanización de terrenos para fines de utilidad pública no constituye para el enajenante una subdivisión para los efectos establecidos en el artículo 17, N° 8 letra b) literal (iv), ni para el antiguo artículo 18 de la LIR.
III.- CONCLUSIÓN
Conforme lo expuesto precedentemente y respecto de lo consultado se informa que:
1) Cumpliendo los requisitos legales, el total del mayor valor obtenido por una persona natural en la enajenación de bien raíces que resulten de la subdivisión de un terreno adquirido antes del 1° de enero de 2004, será un ingreso no constitutivo de renta. El plazo de cuatro años establecido en el numeral iv) de la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR se cuenta desde la adquisición del inmueble y no desde la subdivisión.
2) El costo tributario del terreno subdividido corresponde a su valor de adquisición, debidamente reajustado, el que se deberá prorratear entre los predios resultantes de la subdivisión.
3) El contribuyente que subdivide mantiene la fecha de adquisición del inmueble.
4) La cesión gratuita y obligatoria que establece la LGUC en la urbanización de terrenos para fines de utilidad pública no constituye una subdivisión de terrenos para efectos del numeral iv) de la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR.
Saluda a usted,
FERNANDO BARRAZA LUENGO
DIRECTOR
Oficio N° 610 del 28-02-2022
Subdirección Normativa Depto. de Impuesto Directos