Se ha solicitado a este Servicio un pronunciamiento sobre la aplicación de la sobretasa establecida en el artículo 8° de la Ley N° 17.235 en caso de un loteo con construcción simultánea.
I.- ANTECEDENTES
De acuerdo con su presentación, una sociedad evalúa desarrollar un proyecto inmobiliario de gran envergadura, consistente en un loteo conformado por varios condominios de edificios destinados a la vivienda, que se construirán por etapas.
Para tal efecto, solicitará a la Dirección de Obras Municipales (DOM) respectiva un permiso de edificación de loteo con construcción simultánea, permiso que se solicitará respecto del lote matriz, esto es, del bien raíz inscrito en el Conservador de Bienes Raíces a nombre de la sociedad, en cuya inscripción se anotará al margen el archivo del plano de loteo.
Agrega que solo una vez obtenida la recepción definitiva parcial de la etapa que se trate se perfeccionará jurídicamente el lote respectivo, adquiriendo individualidad propia; se solicitará ante este Servicio la asignación de los roles de avalúo fiscal de las distintas unidades que componen el lote recibido (departamentos, bodegas, estacionamientos, etc.); se archivarán los planos y resoluciones de la DOM al margen de la inscripción de dominio, con la constancia expresa de que se autoriza la enajenación del lote por estar urbanizado y/o garantizada sus urbanizaciones; y solo cuando se enajenen a terceros las respectivas unidades, se practicará la nueva inscripción en el registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces a nombre del adquirente.
De este modo, el bien raíz inscrito en el Conservador de Bienes Raíces irá teniendo obras en construcción en la medida que avance el desarrollo del proyecto inmobiliario y se concluyan las etapas respectivas (las que tendrán recepción definitiva parcial).
Luego, considerando que la sociedad iniciará las obras y contará con el respectivo permiso de edificación de loteo con construcción simultánea vigente, no sería aplicable la sobretasa establecida en el artículo 8° de la Ley N° 17.235, sobre Impuesto Territorial (en adelante, Ley sobre Impuesto Territorial), ya que al iniciarse las construcciones en una de las etapas, se entenderán iniciadas las obras respecto de la totalidad del proyecto y de la propiedad objeto del permiso de edificación (lote matriz), no reuniéndose las condiciones para que las etapas pendientes de construcción (que forman parte de un solo permiso de edificación) sean calificadas como sitios no edificados.
Por lo anterior, y tras citar los artículos 8° y 15 de la Ley sobre Impuesto Territorial, y los artículos pertinentes de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones así como las instrucciones contenidas en la Circular N° 31 de 2019, solicita confirmar que en la situación descrita no aplica la sobretasa establecida en el artículo 8° de la referida ley.
II.- ANÁLISIS
En lo que interesa a la presente consulta, conforme con lo dispuesto en el artículo 8° de la Ley sobre Impuesto Territorial, los bienes raíces no agrícolas afectos a impuesto territorial, ubicados en áreas urbanas, y que correspondan a sitios no edificados, propiedades abandonadas o pozos lastreros, pagarán una sobretasa del 100% respecto de la tasa vigente del impuesto. La referida sobretasa no se aplicará en áreas de extensión urbana o urbanizables, así determinadas por los respectivos instrumentos de planificación territorial.
Al respecto, y como es de su conocimiento, el apartado 4 de la Circular N° 31 de 2019, que imparte instrucciones sobre la materia, define “sitio no edificado” como cualquier bien raíz de la serie no agrícola donde no existe ningún tipo de edificación terminada.
A su turno, la letra e) del apartado 7 de la referida circular instruye, como causal de revisión de la señalada sobretasa, que en la propiedad exista una edificación en construcción que cuente con el respectivo permiso municipal vigente emitido por la Dirección de Obras respectiva, lo que supone se hayan iniciado las obras en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.4.17. de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).
Por otra parte, el artículo 1.1.2. de la señalada ordenanza define “construcción simultánea” como aquellas “obras de edificación que se ejecutan juntamente con la subdivisión y las obras de urbanización del suelo, cuyos permisos y recepciones definitivas parciales o totales se otorgan y cursan respectivamente en forma conjunta”.
Luego, para fines tributarios, y supuesto que en el caso en consulta se pueda llevar a cabo la construcción del proyecto habitacional por etapas mediando un permiso de edificación de loteo con construcción simultánea, de encontrarse vigente dicho permiso e iniciadas las obras en los términos indicados respecto de la primera etapa del proyecto habitacional, efectivamente corresponderá eliminar la sobretasa establecida en el artículo 8° de la Ley sobre Impuesto Territorial de la totalidad del lote matriz, por cuanto en dicha oportunidad los lotes que deben resultar de su proceso de división aun formarán parte de aquel.
Con todo, una vez que el lote correspondiente a la primera etapa adquiere individualidad propia –lo que acontecería, a lo menos, desde la recepción definitiva parcial de la etapa, atendida la tramitación conjunta de las autorizaciones a que alude el artículo 1.1.2. de la OGUC, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 2.2.4., 3.4.3., 3.4.4., 3.4.5., 3.4.6., 5.2.6. y 5.2.7. de la referida ordenanza– y no habiéndose iniciado las obras en alguna de las etapas restantes del proyecto habitacional, se deberá reponer la sobretasa sobre el remanente del lote matriz; esto es, descontando el lote que corresponde a la primera etapa que cuenta con recepción definitiva parcial y así sucesivamente, por considerarse dicho remanente como un sitio no edificado.
De este modo, si al momento de adquirir individualidad propia el lote correspondiente a la primera etapa (o la etapa respectiva) ya se han iniciado las obras en alguna de las etapas restantes del proyecto habitacional, se mantiene la eliminación de la sobretasa analizada respecto de la totalidad del lote matriz, por cuanto los restantes lotes aun formarán parte de aquel.
III.- CONCLUSIÓN
Conforme lo expuesto precedentemente y respecto de lo consultado, se informa que:
1) Supuesto que en el caso en consulta se pueda llevar a cabo la construcción del proyecto habitacional por etapas mediando un permiso de edificación de loteo con construcción simultánea, de encontrase vigente dicho permiso e iniciadas las obras en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.4.17. de la OGUC en la primera etapa del proyecto habitacional, se deberá eliminar la sobretasa establecida en el artículo 8° de la Ley sobre Impuesto Territorial respecto de la totalidad del lote matriz.
2) Una vez que la primera etapa cuente con recepción definitiva parcial, y no habiéndose iniciado las obras en alguna de las restantes etapas del proyecto habitacional, se deberá reponer la referida sobretasa sobre el remanente del lote matriz y así sucesivamente, por considerarse dicho remante como un sitio no edificado.
JAVIER ETCHEBERRY CELHAY
DIRECTOR
Oficio N° 549, de 20.03.2025
Subdirección Normativa
Depto. de Técnica Tributaria