Se ha solicitado a este Servicio un pronunciamiento sobre la aplicación de IVA en la prestación de distintos servicios relacionados con el arrendamiento de viviendas multifamiliares y locales comerciales.
I.- ANTECEDENTES
De acuerdo con su presentación, YYY es una sociedad por acciones, constituida en Chile cuyo objeto social comprende, entre otras actividades, la inversión en toda clase de bienes; administración de inmuebles; desarrollo, promoción e intermediación de proyectos inmobiliarios; y, asesorías relacionadas con la actividad inmobiliaria.
Sus principales clientes son propietarios de edificios y unidades de departamentos destinados a la renta residencial.
Informa que una parte relevante de los servicios que presta consiste en la aplicación de un know how, acorde a las necesidades de los arrendatarios para que el servicio prestado permita hacer una diferencia entre un arriendo tradicional y uno ejecutado bajo el modelo de YYY.
En este contexto, YYY está negociando un contrato de prestación de servicios que se ejecutarán respecto de un proyecto que consiste, principalmente, en el arrendamiento de viviendas multifamiliares y, en menor medida, de locales comerciales. Tales unidades se emplazarán en una propiedad o edificio que pertenece, en todo o parte, al cliente contratante (el propietario). El encargo del propietario consiste en gestionar y facilitar el arriendo y administración de sus unidades.
En particular, conforme con el contrato, YYY prestará servicios que denomina “de administración”, que contempla distintas prestaciones, tales como: i) elaborar y presentar un presupuesto anual que permita contar con los recursos para la ejecución del proyecto; ii) establecer y mantener registros de información vinculada al proyecto (correspondencia, rentas de arrendamiento, gastos comunes, nómina de personal y terceros contratados); iii) pagar gastos de operación y mantenimiento del proyecto; iv) mantener registros contables; v) elaboración de informes mensuales y anuales; vi) prestar asesoría en la prevención de actividades delictivas; vii) sugerir al propietario la contratación de servicios de mantención y reparación del proyecto; viii) establecer protocolos de cobro para la recaudación de la renta de arrendamiento y gastos comunes; ix) investigar las quejas recibidas por los usuarios.
Asimismo, YYY prestará servicios denominados “de corretaje”, que incluyen: i) contratar una agencia, en representación del propietario, para diseñar y crear la marca del proyecto; ii) negociar, por cuenta del propietario, contratos de arriendo y cobro de las rentas de arrendamiento, gastos comunes y otros; iii) contratar asesoría legal, con autorización del propietario; iv) contratar, coordinar y supervisar servicios de mantenimiento del proyecto (jardinería, seguridad, limpieza de zonas comunes, etc.).
Agrega que el propietario abrirá y mantendrá cuentas bancarias para el depósito de los recursos necesarios para que YYY pueda cumplir con los servicios derivados del contrato y para financiar gastos extraordinarios. En caso que YYY requiera contratar personal para la operación del proyecto, los pagos serán reembolsados por este. Además, excepcionalmente, YYY contará con la representación del propietario. Finalmente, las facturas por los ingresos del proyecto serán emitidas a nombre de cada propietario.
En cuanto a la remuneración de los servicios “de administración”, se determinará comparando un monto fijo mínimo previamente establecido y un porcentaje de los ingresos brutos del proyecto. La remuneración de los servicios “de corretaje” se calculará de forma similar. Dado que se trata
de servicios independientes, las partes han pactado un valor para cada uno de ellos, los que serán facturados de forma separada, gravándose con IVA solo los de corretaje.
Finalmente, agrega que los servicios de administración y/o de corretaje pueden contratarse indistintamente, tal como sucede con otras empresas del mismo rubro del propietario que mantienen solo contratos de administración con YYY.
Luego, y tras citar la normativa aplicable, solicita confirmar que:
1) Los servicios “de administración” corresponden a servicios de asesoría y profesionales, no afectos a IVA, por no corresponder a aquellos contenidos en los numerales 3 y 4 del artículo 20 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR)
2) Los servicios “de corretaje” se encuentran gravados con IVA, siendo diferenciables de aquellos no afectos, de acuerdo con el artículo 2°, N° 2°), de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS)
II.- ANÁLISIS
El N° 2°) del artículo 2° de la LIVS entiende por “servicio” la acción o prestación que una persona realiza para otra, por la cual percibe una remuneración y siempre que provenga del ejercicio de una actividad comprendida en los números 3 y 4 del artículo 20 de la LIR.
A su turno, el N° 3 del artículo 20 de la LIR comprende, entre otras, las rentas del comercio, actividades que este Servicio ha entendido referidas a las señaladas en el artículo 3° del Código de Comercio, constituyendo un servicio en los términos del N° 2°) del artículo 2° de la LIVS. En particular, el N° 7 del artículo 3° del Código de Comercio, que declara actos de comercio aquellos desarrollados por las agencias de negocios.
Lo que caracteriza a una agencia de negocios1 es ser una empresa que supone una organización estable y cuyo objetivo es facilitar a sus clientes la ejecución de sus negocios, a través de la prestación de una serie de servicios2 de la más variada índole, tanto civiles como mercantiles, y pudiendo realizar por si misma las operaciones encargadas, pero por cuenta ajena. Adicionalmente, se ha señalado que, para estar en presencia de una agencia de negocios mercantil, debe tratarse de una empresa abierta al público, esto es, que ofrezca sus servicios al mercado.
De acuerdo con lo anterior, en esencia, la agencia de negocios realiza un servicio que incluye una serie de prestaciones en su mayoría identificables pero que, en el contexto de la “agencia de negocios”, se estructuran de modo que el conjunto de dichas prestaciones no pueda individualizarse unas de otras.
Luego, al calificar al contribuyente como una agencia de negocios, y como este Servicio ha precisado recientemente4, no cabe aplicar el párrafo segundo del N° 2°) del artículo 2° de la LIVS5.
En este caso, y conforme con la jurisprudencia administrativa de este Servicio6, la actividad desarrollada consiste fundamentalmente en la gestión y facilitación tanto del arriendo como de la administración de los bienes del propietario, lo que dice relación con adoptar las medidas de carácter material o jurídico tendientes a conservar los bienes y, en general, facilitar al propietario su negocio.
Ahora bien, dado que dicha actividad es desarrollada por una empresa dedicada a prestar estos servicios al público por un precio o remuneración, puede ser calificada precisamente como una agencia de negocios mercantil.
No obsta a lo anterior la diferenciación de prestaciones descrita en la presentación y que YYY desarrolla.
III.- CONCLUSIÓN
Conforme lo expuesto precedentemente y respecto de lo consultado se informa que:
1) Los servicios prestados por la sociedad YYY calificarían como aquellos propios de una agencia de negocios, afectos a IVA.
2) Estese a lo resuelto en el N° 1) anterior.
FERNANDO BARRAZA LUENGO
DIRECTOR
Oficio N° 2021, de 05-08-2021
Subdirección Normativa
Depto. de Impuestos Indirectos